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包括从大交易、大资管这两个领域展开一系列的

2019-09-24 11:17编辑:admin人气:


  同策集团在长三角区域已全域深耕,市场占有率也是比较高的。现在在全国已经有1.2万名员工,而长三角区域占了一半左右。整个服务的体系除了设计院这一块的工作,其他整个房地产的服务链条基本上都有涉及。研究院是同策集团下属的直属部门,包括从大交易、大资管这两个领域展开一系列的深入研究。截至目前,我们形成了大宏观、大战略、大产城、大资管四大领域十五大产品系。

  我们的特点是在了解行业发展逻辑的基础上,再结合行业的一些定量分析的工具和模型方法去判断未来市场的趋势,或者是我们对市场认知的观点。今天我们便在这个基础上跟大家分享《长三角房地产发展趋势及格局的四个观点》。

  ▲2019年9月19日,“大变局 新动能”2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会在沪举行。同策集团首席分析师张宏伟先生于发布会发言。

  对整个长三角区域而言,现在长三角区域一体化已经上升到国家战略层面。长三角区域作为国家最重要的核心区域,产业资源与要素流动将会全面升级。随着长三角资源要素转移,政策、资本以及高端人才将加速向一线和强二线城市转移,从而带动优势产业、创新产业的发展,因此一线强二线仍然值得房企重仓布局。而传统行业向区域内的弱二线甚至是三四线城市转移,在此过程当中,承接能力较强的城市成为“跑量”的关注重点。

  同策研究院认为,当城镇化率达到50%、60%以上,生产要素(包括政策方面要素、资本要素、高端人才要素)会向整个核心一二线城市集聚。集聚完之后,优势产业和创新产业会形成他自己的核心竞争力,这种情况下,城市的支撑链就会强。传统产业会下沉到三四线甚至是四五线,同时向中西部转移。上述这两条产业转移的路线%之后会同时存在。这个过程当中对房企投资而言,应该把握政策面、基本面和产业要素面,在不同城市之间转移的机会:核心城市把握好溢价的机会,非核心城市把握好跑量的机会。

  长三角区域现在已经形成四大支撑体系,整个经济圈内的发展基本架构支撑已经具备。比如说组织体系,党中央、国务院全面部署,包括成立了长三角一体化示范区。从江浙沪来讲,基本上是由上海统筹策划这样一体化的内容,同时还有智力支撑体系、制度支撑体系以及基础设施支撑体系,现在基本形成一个可以预见的发展未来。当前情况下,我们认为现在长三角区域的不同类型城市都值得我们关注。

  政策引导下,土地拍卖阶段性降温,大部城市近期土地价格较年初出现回调。短期看,把握2019年三四季度低价拿地机会;预计2020年第二季度,二线、强三线城市将率先迎来土地拍卖高潮。

  这个情况和我们今年二季度差不多,我个人认为我们应该把握好土地市场短期波动的窗口期,接下来我分享一下同策研究院的看法。

  长三角区域一、二、三四线城市目前来看都出现了地价下滑的状况。从资金面角度来说,5月、7月、8月银保监连续三次发布文件,现在大家都非常谨慎了。那么现在是不是一个好的窗口期?现在不拿地未来会不会错过?这种情况下我们首先要研究整个土地市场的先行指标。我们看到土地市场有楼面价、成交金额、成交面积、土地出让金、溢价率等等的一系列的土地有关的指标,发现整个土地市场领先指标是溢价率,当一轮土地市场出现复苏好转的时候,往往是地方政府率先降低楼面价来提升溢价率,溢价率会率先出现提升再带动楼面价,最终土地市场出现复苏、回升甚至是出现地王的趋势。所以研究土地市场之前,首先明确溢价率是领先于楼面价甚至是其他的相关土地指标的。在这个基础上再看土地市场的溢价率和哪些指标关联最高。我们便研究影响溢价率最核心的是资金。比如说M1、M2、隔夜拆借利率等等的指标。我们做了相关性分析,最后发现土地市场的领先指标溢价率和M1波动周期相关性最高。

  有了这个结论之后,我们研究M1和溢价率的关系。首先M1增速应该领先于二线增速开始出现回升的时候,大部分二线城市溢价率也开始出现回升。二是三四线增速变化的趋势来看,下一轮土拍的高潮,或者说M1增速周期的高点,就是明年的二季度。这样的情况下,当M1出现增速相对比较高了时,土地市场溢价率开始出现回升,二线个月。因此在明年二季度二线城市会再次率先迎来土拍高潮。2019年三四季度仍然是低价拿地机会。按照这个结论,如果说各大房企资金面不是那么紧张,或者可以“熬”到明年二季度,这个时候我觉得该出手的还是要果断出手。把握好本轮机会,如果错过可能再拿地又贵了,这一轮小周期应该还是要把握好。

  从我个人的体会来讲,现阶段两类企业比较积极,一类是头部类企业拿地积极。第二类是在今年二季度没有拿到地,以前是关注中西部区域,现在再“调头”到长三角区域寻求新的机会。

  在经过不同量级城市间价格的轮动上涨后,近期市场持续上行乏力,但新需求持续积蓄。预计至2020年二季度楼市维持低频波动、稳步上行的趋势,楼市稳步主基调不变。

  商品住宅市场均价的情况,基本上也有一小半城市的均价出现了下降。从现状来看,这是我们前两天刚刚调研的情况,南京、合肥、镇江、扬州个案出现了5%-10%左右的降价,已经有降价的现象了。库存压力方面,单纯说库存去化周期大部分城市现在有去化压力的,比如说像温州或者是南通,从数据意义上来看,没有去化压力,但是短期内因为银保监会的监管,以及市场动力不足的状况,整个市场交易量的状况短期内也是有压力的。从同策案场来人来访上的数字来看,以长三角核心城市为例,案场人来访量已渡过市场调整期的最低谷,但是整体上仍在低位徘徊。730政策后,案场来访量相对稳定,但上行动力不足。

  一是因为今年有一些重大的关键会议或事件。比如说马上就要来的70周年大庆,或者是10月份即将召开十九届四中全会,如果大家看过同策研究院过去两年的年报或者是半年报,我们多次提到十九届四中全会。这是定调未来3-5年经济走向的重要会议。这一次四中全会之后,进入了“十四五”发展规划的阶段。在重大事件发生的时候,往往楼市政策是比较严格或维稳的基调。二是居民购买力受限。从人均居民住房贷款余额和城镇居民人均可支配收入的比值来看,整个杠杆率呈现快速上行的趋势,让普通老百姓再去加杠杆买房子拿不出钱了。即便我们下半年没有楼市调控,下半年整个市场需求和变化趋势也会进入自发调整的下行状态。这是同策研究院其中的一个分析角度。三是金融环境不支持。同策研究院监测了40家典型房企融资金额的情况,收缩的非常厉害。甚至有的城市要求拿到预售许可证还要主体结构封顶才可以拿到房贷。而且现在开发企业回款速度放慢了很多,从融资端来讲,从资本市场来讲,现在银保监会给了一个防火墙,就是现在降准之后钱也进不来,从销售端角度来说,现在回款速度也放慢了,所以现在整个行业状况还是有一点压力的。整个长三角区域普遍是这样的状况。所以才有例如南京、常州等城市又出现了个案降价的现象。对于未来趋势而言,今年下半年到明年二季度需求动力不足,成交下滑,均价回落,四季度为冲业绩房企将加大推盘节奏。2020年伴随土地拍卖回暖和新需求的积蓄,2020年二季度销售有望再次复苏。下半年商品住宅市场动力不足将反向影响下半年土地拍卖热度,预计2020年二季度开始楼市维持低频波动,稳步上行的趋势。但是这种回升、回暖不是大幅度回升回暖,会是一个低频波动、稳步上行的趋势。具体节奏变化还会受到各种政策的因素和货币政策的影响。从短期来看,市场还是未来两三年、三五年还是低频波动稳步上扬的趋势。

  未来房企竞争格局“强者恒强”趋势不补变,自持和运营能力成为房企进驻核心一二线城市必须跨过的门槛。但因政策因素,一线城市及强二线城市适合低成本慢周转溢价的房企进入,高周转房企进入更适合进入强三四线城市。

  现在第一个壁垒是什么呢?我们看到头部房企以及一些央企,他的综合开发能力和驾驭市场能力比较强,这两类企业的片区开发业务或者是新的战略正在树立新的行业门槛,怎么来理解片区开发呢?

  第一,参与的主体基本上都是头部或者是央企,这些企业和政府关系相对比较好,地方政府也愿意和这些企业合作。这些和企业具备低成本融资的条件,因为整个片区开发的项目必须要有低成本融资来支撑,如果是高成本融资很难做。三是企业背景应该是多元化的企业集团,无论是头部企业还是央企,或者是想参与到片区开发领域的企业,你不仅有传统住宅开发能力还要有写字楼、商业,甚至还有一些市政配套的代建,甚至是文旅运营的能力,或者是体育产业的能力。能做的持续靠前,排名继续保持。要想做到强者恒强的话,新的门槛就是片区开发。这种大体量项目的改造,对于这个企业在这个城市区域的业绩支撑会起到非常重要的作用。在周边受外部影响的区域,我看到有一些企业少的线平方公里,多的线平方公里,再和政府开发片区开发项目。目前片区开发会形成一个非常重要的门槛。这是上海市乃至浙江省、江苏省拿地金额、拿地面积和总销金额做了一个排名。第二,自持和运营能力成为房企进驻核心一二线城市的门槛。面对未来将持续供应且越来越多的自持住宅用地,擅长快速开发-销售的房企恐怕绝大多数对“新玩法”还消化不良,特别是在一些低价较高的重点一二线城市,政府在推地的时候为了平抑低价,常推出“全自持”“部分自持”的住宅用地,这就为房企在自持和运营能力提出了要求,若在自持和运营方面有核心竞争力的企业就可以轻松跨越该门槛。第三,一线及重点二线城市适合低成本、慢周转、做溢价的房企进入。如果说融资成本相对比较高,一旦拿一块地,想高周转周转不动,我们看到在一二线年拿地,拿地到第一次开盘时间是6-8个月,而当前是12-18个月,甚至上海为24个月。如果资金成本熬不过这个周期,在这些城市当中就很难去生存发展。所以从融资成本角度来讲,决定了大多数企业在一二线城市的布局。第四,追求规模的高周转房企更适合强三四线城市。

(来源:未知)

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